Un ícono de la corrupción inmobiliaria en la CDMX: Febo 17

La obra de Febo 17 en la Colonia Crédito Constructor es un ícono de la corrupción inmobiliaria en la Ciudad de México. Se construyó a partir de certificados únicos de zonificación expedidos por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) para el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI), con base en la Norma General de Ordenación No. 26 (Norma 26). 

La norma 26 permite construir más niveles de los permitidos por el uso de suelo que aplica en cada zona, siempre y cuando se trate de vivienda de interés social. Originalmente, esta norma aplicaba también a particulares quienes construirían vivienda de interés social. Sin embargo, la  realidad es que edificaban más pisos de vivienda pero de lujo.  Fue por eso que el gobierno de la Ciudad de México suspendió este tipo de construcciones para particulares y, desde hace varios años, sólo el INVI, una dependencia del gobierno capitalino, puede construir edificios de vivienda social con base en la norma 26. 

Con base en esta norma, la Seduvi emitió certificados únicos de zonificación —que forman parte de los permisos de construcción— a favor del INVI, que le permitían construir hasta ocho pisos en lugar de los tres autorizados. Una de las colonias en las que fueron emitidas estas autorizaciones fue en la colonia Crédito Constructor, en la que el INVI se propuso construir un edificio muy alto en un terreno muy pequeño, que tenía originalmente un uso de suelo de tres niveles. Las diversas quejas presentadas por los vecinos ante las diferentes autoridades fueron ignoradas. 

Por ejemplo, el Comité Ciudadano de la colonia promovió un juicio de amparo en contra de la norma 26 y del Reglamento de Construcciones por vulnerar los principios de reserva de ley y subordinación jerárquica, así como el derecho de acceso a la información, al omitir la publicitación vecinal cuando se construye con base en la norma 26. El INVI no tuvo más remedio que reconocer ante un juez de distrito que la obra no era suya ni se construía con recursos suyos, sino que era totalmente particular. Esto está en contra de lo establecido en la norma 26. Acto seguido, el INVI se desistió del Visto Bueno de Sustentabilidad y del Aviso de Realización de Obra que había emitido Seduvi en su favor para llevar a cabo la construcción. 

Durante este proceso, el desempeño de la Seduvi ha sido sorprendente. Primero, impuso al INVI un Visto Bueno de Sustentabilidad —equivalente al permiso de construcción— para acreditar que el Instituto era propietario de Febo 17 e iniciar la construcción. No obstante, dos semanas después, la misma Seduvi recibió el Aviso de Realización de Obra —que notifica el inicio de la construcción— sin verificar que el INVI fuera efectivamente el propietario del predio en el que iba a construir. Cabe señalar que en el mismo expediente, el título de propiedad del inmueble está a nombre de una empresa particular.

Segundo, el 4 de octubre de 2018, el INVI se desistió ante Seduvi, tanto del Visto Bueno de Sustentabilidad como del Aviso de Realización de Obra y el 18 de octubre ratificó su desistimiento ante la Seduvi. No obstante, esta última ha insistido en pedir el sobreseimiento de todos los juicios en los que se ha cuestionado la legalidad de la obra. Inclusive, tuvo que recibir la orden de un juez para dejar sin efectos los certificados únicos de zonificación que emitió para el INVI. 

Los vecinos no hemos sido los únicos que hemos promovido acciones en contra de la construcción. La Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México (PAOT) promovió un juicio en contra de la obra de Febo 17 por las irregularidades comentadas. Esta es la única autoridad que ha apoyado a los vecinos en contra de la obra. Sin embargo, la Seduvi ha insistido en que la PAOT carece de interés legítimo para promover los juicios en defensa de los vecinos y ha pedido que los juicios sean declarados improcedentes.  

El Tribunal de Justicia Administrativa desechó en múltiples ocasiones la acción pública promovida por la PAOT, al considerar que no tiene legitimación para defender los derechos de los vecinos, aunque ésta facultad derive de la Ley Orgánica de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México y de su Reglamento. El Tribunal de Justicia Administrativa considera que son los vecinos mismos quienes tienen que defenderse, lo que implica incurrir en gastos de tiempo y dinero para ellos. En este punto cabe preguntarse por qué ese Tribunal no admite demandas y recursos de una autoridad que está haciendo su trabajo y tiene la facultad para hacerlo.

Lo peor del caso, es que cinco años después, la inmobiliaria sigue presentando nuevos certificados únicos de zonificación de uso de suelo, supuestamente emitidos por Seduvi que pretenden “regularizar una obra que excede en 4 niveles el uso de suelo permitido”. Inclusive, el último certificado exhibido por la inmobiliaria, fechado el 8 de noviembre de 2023, refiere un supuesto polígono de actuación para predios ubicados en avenidas principales, en el que casualmente está el predio de Febo 17. Lo anterior sucede a pesar de que los certificados deben emitirse con anterioridad a la construcción y tienen una vigencia para su uso de un año a partir de su expedición y no cuando la obra ya fue construida.  Esto es irregular porque una obra ya terminada sólo puede regularizarse mediante el procedimiento de obra ejecutada, regulado en el artículo 72 del Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México. Finalmente, la Seduvi no ha incluido nunca a Febo 17 en las listas de construcciones irregulares que publica.

Durante los siete años que han durado los litigios en contra de Febo 17 en el Tribunal de Justicia Administrativa, éste se ha negado a declarar la ilegalidad de la obra. Las resoluciones de la sala superior del tribunal que preside la magistrada Estela Fuentes Jimenez —quien es candidata del poder legislativo para ser ministra de la Suprema Corte de Justicia en la elección de junio próximo— parecen más encaminadas a perpetuar la corrupción, en lugar de terminarla. La inmobiliaria no ha aportado ningún documento que justifique la legalidad de la obra en al menos cinco juicios, promovidos durante siete años. Como muestra, la Sala Superior del Tribunal de Justicia Administrativa revocó la decisión de la Segunda Sala Ordinaria de demoler la obra.  

Además, existía una denuncia penal de la Alcaldía Benito Juárez en contra del propietario de la obra por la presentación de un documento falso en estos procesos judiciales. La falsedad no es especulación. En sentencia del 25 de octubre de 2023, una de las ponencias de la Segunda Sala Ordinaria del Tribunal de Justicia Administrativa concluyó que se trata de un documento falso. Sin embargo, no ha habido ninguna consecuencia contra el propietario.

Otro elemento que documenta la ilegalidad de esta construcción es que la alcaldía Benito Juárez ha manifestado que no existe registro de manifestación de construcción. Ninguna autoridad tiene un registro de lo que se construyó, pero aún así, la Sala Superior del Tribunal de Justicia Administrativa resolvió que no se había impugnado la legalidad de la obra, sino sólo la legalidad de la emisión de los certificados solicitados por el INVI en su momento, a pesar de que la PAOT sí exhibió los desistimientos del INVI y promovió el incidente para demostrar la falsedad de documento. 

La inmobiliaria sigue solicitando la emisión de certificados. Su estrategia ha sido promover múltiples juicios que el Tribunal de Justicia Administrativa turna a ponencias distintas sin tener un sistema para identificar cuando las demandas son entre las mismas partes y respecto de la misma obra, por lo que se resuelven de manera independiente. La estrategia le ha dado resultado. El Tribunal de Justicia Administrativa afirma que es muy complicado identificar si las partes ya participan en otro juicio cuando se admite la demanda y sostiene que su sistema no lo permite. Pero la realidad es que es fundamental poder consolidar los procesos entre las mismas partes y por la misma obra en un solo proceso para evitar decisiones contradictorias. 

Para terminar, no obstante que existe una sentencia de amparo en firme que ordena la demolición de los cuatro pisos excedentes de la obra desde 2022, esta orden sigue sin cumplirse porque la inmobiliaria no ha querido hacerlo y no ha recibido ninguna sanción por incumplir esta orden.  Por su parte, las autoridades aducen que no tienen presupuesto para demoler pisos a pesar de que estos se construyeron por la incompetencia  y corrupción de algunos de sus funcionarios. 

Para acabarla de moler, parece que la receta para evadir a la ley y las resoluciones judiciales es meter gente al edificio a vivir, aun cuando está sin terminar. Hace algunos meses entraron varias personas, quienes aseguran que ahora viven ahí. Quitaron los sellos de clausurado, entraron y ahora ocupan el edificio con normalidad. ¿Y las autoridades? Siguen brillando por su ausencia.

Apenas el año pasado, el Congreso de la Ciudad de México incluyó la corrupción inmobiliaria como un delito. Esta práctica afecta el derecho de las personas que viven en esta ciudad a una vivienda digna y segura. El caso de Febro 17 documenta las irregularidades por parte de las autoridades que la fomentan.