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Inmobiliarias con cimientos de agua

Luis Fernando Camarena Ávila, director general y accionista de las empresas que forman Grupo San Cristóbal, encontró el camino para desarrollar su negocio inmobiliario. No solo invierte en la compra de terrenos, también acumula títulos para aprovechamiento de agua. Su historia permite conocer cómo en regiones del país en donde ya se vive un estrés hídrico se consiguen y acaparan concesiones que originalmente eran para uso agrícola y que terminan utilizándose para otros fines.

Por Jennifer González y Mónica Cerbón

Fotografías y videos: Nancy Chávez, Mónica Contreras y Adolfo Valtierra

La expresión “ganar barlovento” quiere decir aventajar a alguien. Eso fue lo que hizo la constructora de Barlovento, condominio ubicado al sur de la ciudad de Aguascalientes. Hasta 2014 en la zona conocida como Rancho Santa Mónica solo había predios agrícolas. Hoy el lugar es un laberinto de 15 condominios. Casi al fondo del conjunto está Barlovento, fraccionamiento de 799 casas que la inmobiliaria Desarrollos y Construcciones del Centro, conocida comercialmente como Grupo San Cristóbal, comenzó a edificar sin poder asegurar que había agua suficiente para quienes vivirían ahí.

El caso de Barlovento ilustra lo que sucede en el país con las desarrolladoras de fraccionamientos y condominios que construyen, y hasta venden casas, sin poder garantizar que tendrán agua. La paradoja, en este caso, es que esta constructora también es un ejemplo de cómo acaparar este recurso.

Grupo San Cristóbal, como se conoce a Desarrollos y Construcciones del Centro, es la mayor constructora de vivienda en Aguascalientes. La empresa se creó en 2001 y su principal accionista, y administrador único es Luis Fernando Camarena Ávila. En sus 18 años de existencia, el grupo ha edificado veinte fraccionamientos y condominios. Hasta octubre de 2019 tenía tres más en construcción.

Luis Fernando Camarena Ávila es accionista de otras once empresas, además de Desarrollos y Construcciones del Centro. Con sus hijos constituyó Agendum, una “administradora de servicios públicos en condominios habitacionales y fraccionamientos abiertos”; con su esposa, tiene una compañía dedicada a la perforación de pozos: Perforaciones y Rehabilitaciones del Centro. Con su madre, sus hermanos y otras personas participa en compañías agroalimentarias, gastronómicas, de publicidad y mercadotecnia. Sus negocios tienen presencia en Aguascalientes, Querétaro y San Luis Potosí.

La empresa Desarrollos y Construcciones del Centro, Luis Fernando Camarena Ávila, así como algunos miembros de su familia tienen en conjunto 20 títulos de concesión para extracción de agua en Aguascalientes. Esas concesiones les permiten utilizar al año un volumen de poco más de un millón 500 mil metros cúbicos, de acuerdo con datos del Registro Público de Derechos del Agua (REPDA). Con esa cantidad se podrían llenar 606 mil 408 tinacos de 2,500 litros de agua cada uno.

Grupo San Cristóbal comenzó a construir el condominio Barlovento en 2014. Ese mismo año, Conagua multó a la inmobiliaria por haber construido un pozo sin autorización; meses después, la dependencia autorizó la perforación.
Grupo San Cristóbal comenzó a construir el condominio Barlovento en 2014. Ese mismo año, Conagua multó a la inmobiliaria por haber construido un pozo sin autorización; meses después, la dependencia autorizó la perforación.

Acumular concesiones

Desarrollos y Construcciones del Centro S.A de C.V. tiene a su nombre nueve concesiones para extracción de agua; siete de ellas son para uso de servicios y dos para agrícola.

Las inmobiliarias no son las únicas que han conseguido que la Comisión Nacional del Agua (Conagua) les reconozca títulos de concesión de agua para uso agrícola.

Miguel Ángel Montoya, consultor experto en legislación en materia de agua, asegura que empresas refresqueras o mineras obtienen concesiones de uso agrícola gracias a que utilizan la “transmisión de derechos”, mecanismo que permite la actual Ley de Aguas Nacionales y que consiste en que un titular ceda todo o parte del volumen de agua de su concesión a otra persona, empresa o asociación.

Y aunque en la ley no se habla de “venta” de concesiones, en la realidad se venden. Su costo depende de la zona en donde se encuentre la concesión y el volumen de agua autorizado. En Aguascalientes un metro cúbico de agua puede cotizarse entre los 12 y 20 pesos, por lo que un título para aprovechar 200 mil metros cúbicos de agua al año, puede llegar a costar alrededor de cuatro millones de pesos.

En regiones del país, como Aguascalientes, en donde ya no es posible otorgar nuevas concesiones porque hay veda o no existen volúmenes de agua disponibles para nuevos permisos, la transmisión de derechos es el camino al que recurren las empresas o particulares que buscan tener una concesión.

Jaime Gallo Camacho —quien estuvo al frente de la Dirección de la Conagua en Aguascalientes entre mayo de 2012 y enero de 2013, y ahora es director de la Secretaría de Desarrollo Urbano municipal en la capital del estado— asegura que “(las inmobiliarias) se han dedicado a la acumulación de títulos de concesión para poder desarrollar vivienda”.

Y un camino que utilizan —asegura el funcionario— es que “falsifican las firmas” de quienes son legalmente los titulares de esas concesiones para presentarlas como una transmisión de derechos. “Llevan a cabo actas de asambleas apócrifas... (Cuando estaba en Conagua) a mí me daba miedo firmar una transmisión, una relocalización. Te tienes que persignar y pedirle a Dios que no te vayan a sancionar porque haya alguna irregularidad en el expediente. Esa falta de certeza jurídica en la integración de expedientes ocasiona muchos problemas”.

La transmisión de concesiones “es una manera de apartar volúmenes (de agua) en regiones donde hay estrés hídrico y que pueda aumentar su valor, para después vender esas concesiones. Eso tiene fines especulativos”, sostiene Elena Burns, investigadora de la Universidad Autónoma de México (UAM) e integrante de la organización Agua para [email protected] Agua para la Vida.

Los condominios que se construyeron en lo que se conocía como Rancho Santa Mónica, hoy Barlovento, basan su atractivo de venta en amenidades como albercas o canchas de tenis.
Los condominios que se construyeron en lo que se conocía como Rancho Santa Mónica, hoy Barlovento, basan su atractivo de venta en amenidades como albercas o canchas de tenis.

Construir sin garantizar el agua

Desarrollos y Construcciones del Centro inició los trámites para construir el condominio Barlovento en noviembre de 2012, de acuerdo con los documentos que integran el expediente de su autorización y que se obtuvo a través de una solicitud de información. Un año después, en diciembre de 2013, la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado de Aguascalientes (Ccapama) —organismo operador del servicio de agua municipal— determinó que el nuevo conjunto urbano requeriría 246 mil 199.80 metros cúbicos de agua anuales para las 799 viviendas contempladas en el proyecto.

En Aguascalientes, el Código Urbano señala que los desarrolladores deben pagar a los municipios por los derechos de extracción y conexión de agua potable, o deben garantizar que cuentan con títulos de concesión a su nombre que les permitan extraer el volumen que les requiere el dictamen de factibilidad que emite el organismo operador de agua potable del municipio.

El 11 de abril de 2014, la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial y Vivienda —órgano presidido por el gobernador— aprobó la construcción del condominio Barlovento. Tres meses después, en julio, la Conagua autorizó que la Asociación de Producción La Santa Cruz cediera a Desarrollos y Construcciones del Centro parte del agua de su concesión. Es decir, se realizó una “transmisión de derechos parcial”. Así fue como la inmobiliaria consiguió el título 08AGS153068/12EMDL17, para extraer al año 20 mil metros cúbicos.

Un año antes, en 2013, María Carlota Gutiérrez Cortina —miembro de una familia que también se dedica a los bienes raíces— transmitió a Desarrollos y Construcciones del Centro los derechos de 86 mil 996 metros cúbicos de agua para uso agrícola. En enero de 2014, el director local de Conagua, Salvador Gaytán Rangel, aprobó la transmisión, de acuerdo con el expediente del título de concesión 08AGS106541/12EMDL18, que se obtuvo a través de una solicitud de información.

Esos dos títulos son los únicos que están a nombre de Desarrollos y Construcciones del Centro y que, de acuerdo con los datos de georeferenciación que son públicos en el REPDA, se localizan en las mismas coordenadas que Barlovento. Las dos concesiones permiten, en conjunto, la extracción de hasta 106 mil 996 metros cúbicos anuales de agua y no los 246 mil 199.80 que la Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado de Aguascalientes determinó necesarios para el condominio.

Hasta finales de noviembre de 2019, en el REPDA no aparecía ningún otro título a nombre de la inmobiliaria, sus accionistas u otras empresas de la familia Camarena Ávila que coincidiera con la geolocalización del desarrollo.

Y aunque la empresa no cumplió con garantizar la factibilidad del agua requerida para Barlovento, desde 2014, el fraccionamiento está habitado.

La Vista Poniente es otro de los condominios ubicado en la zona de Rancho Santa Mónica. El pozo del que se abastecen de agua, según documentos oficiales, tiene autorizado extraer hasta 173,448 metros cúbicos anuales.
La construcción de vivienda en el sur de Aguascalientes continúa.
Hasta finales de 2019 se construían, al menos, dos nuevos fraccionamientos y se ampliaban dos más.

Pozos sin permiso

El 4 de abril de 2014 —una semana antes de que el gobierno estatal autorizara la construcción de Barlovento— el inspector de la Conagua, Martín Cardona, visitó el predio en donde Grupo San Cristóbal proyectaba edificar el desarrollo y encontró que la empresa comenzó a perforar un pozo sin tener la autorización para hacerlo.

En el acta de la visita —la cual se obtuvo a través de una solicitud de información a la Conagua— la persona que se encontraba en el lugar, J. Jesús Dávila Dávila, y quien dijo ser “responsable del área agrícola” de Desarrollos y Construcciones del Centro, argumento que la empresa ya había ingresado el trámite para la “transmisión de derechos con permiso de obra”, pero “como nos urgía construir el pozo realizamos la obra para el riego de los terrenos, ya que el pozo que nos transmiten se encuentra fuera del predio que adquirimos y necesitamos el pozo dentro de los terrenos de la empresa”.

Años antes de trabajar para Desarrollos y Construcciones del Centro, entre 2002 y 2004, Jesús Dávila Dávila fue director del organismo operador de agua potable en el municipio de San Francisco de los Romo, donde la inmobiliaria tiene, al menos, otros dos fraccionamientos.

El 13 de junio de 2014, la Conagua clausuró el pozo y sancionó a la inmobiliaria con una multa de 100 mil 935 pesos. La empresa impugnó. En el expediente no hay documentos que permitan conocer si pagó la sanción.

Perforar un pozo en forma ilegal no impidió que el 14 de julio de 2014, la Conagua le autorizara a la inmobiliaria la transmisión de derechos y el cambio de uso de agrícola a servicios. Dos semanas después levantó los sellos de clausura. Así que Desarrollos y Construcciones pudo utilizar ese pozo.

De las nueve concesiones que están a nombre de Desarrollos y Construcciones del Centro, por lo menos cinco fueron obtenidas a través de “transmisiones de derechos”.

Luis Fernando Camarena Ávila tiene ocho concesiones a su nombre; por lo menos cuatro de ellas las consiguió por el mismo método de transmisión de derechos, de acuerdo con la información disponible en los expedientes de los títulos, obtenidos por solicitud de información.

Roberto Camarena Ávila y Beatriz Ávila Salceda —hermano y madre de Luis Fernando— también tienen concesiones de agua. Una cada quien.

Otro título, el número 08AGS106725/12EMDL12, aparece en el REPDA a nombre de Luis Fernando Cámara Ávila y sus hermanos. En el expediente hay una solicitud para que 65 mil metros cúbicos de los 100 mil de ese título se transmitan a Desarrollos y Construcciones del Centro; lo que no hay es una constancia de que Conagua aprobó esa cesión de derechos de agua.

Al revisar los expedientes de los permisos de construcción para los fraccionamientos realizados por Grupo San Cristóbal en, por lo menos, tres casos la empresa presenta documentos de concesiones de agua que no están a su nombre, como garantía de que cuenta con el recurso.

Rafael Calderón Zamarripa, quien fue delegado de Conagua en Aguascalientes de julio a octubre del 2019, explica que a través de la transmisión de derechos parciales las concesiones se dividen en “dos o tres”. Además, dice, hay un retraso en la actualización de los datos del REPDA, por lo que no siempre se puede conocer si una concesión aún está a nombre de la persona o empresa que se señala.

Ese retraso viola la Ley de Aguas Nacionales. Conagua, de acuerdo con el Artículo 34 de esa normatividad, tendría que efectuar los registros quince días después de que las concesiones hayan sido aprobadas.

El retraso en la actualización del REPDA, así como la falta de inspecciones sobre cómo se están utilizando las concesiones, abre la puerta a que un título se utilice, al mismo tiempo, por dos personas durante años y que se pueda especular con la venta de concesiones que ya no están vigentes.

Paso de Argenta fue uno de los primeros proyectos de Desarrollos y Construcciones del Centro. La constructora obtuvo, a través de una transmisión de derechos, un título de concesión para uso agrícola para dotar de agua a este condominio.
Paso de Argenta fue uno de los primeros proyectos de Desarrollos y Construcciones del Centro. La constructora obtuvo, a través de una transmisión de derechos, un título de concesión para uso agrícola para dotar de agua a este condominio.

Agua que va de un negocio a otro

Para asegurar que podía garantizar el agua que necesitaban las 872 viviendas del fraccionamiento Paso de Argenta, en el municipio de Jesús María en Aguascalientes, Grupo San Cristóbal también recurrió a la transmisión de derechos de dos títulos de concesión, de acuerdo con el expediente sobre este condominio que se consultó en la Secretaría estatal de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial (Seguot).

Una de las concesiones que consiguió Desarrollos y Construcciones del Centro gracias a estas transmisiones es el 08AGS106044/12AMDL15, que le permite contar con 118 mil 500 metros cúbicos para uso agrícola. La sociedad de producción rural Laguna Honda de Jesús María fue la que le transmitió sus derechos de agua.

De acuerdo con datos del Registro Público del Comercio de Aguascalientes, Laguna Honda de Jesús María S.P.R. de R.L. se registró el 17 de junio de 2003 como “agrupación para la explotación de un pozo”. Su representante legal es Javier Camarena Ávila, hermano del director general de la inmobiliaria a la que se le cedió el total del volumen.

Los datos de georeferenciación disponibles en el REDPA para el título 08AGS106044/12AMDL15 señalan que el pozo de esta concesión se ubica en el municipio de Guadalupe, Zacatecas, y no en el predio donde se encuentra el fraccionamiento Paso de Argenta. A pesar de ello, este desarrollo inmobiliario se aprobó y terminó de construirse en octubre de 2015. No importó que la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado del Ayuntamiento (CAPASMJM) advirtió que en la zona no existían las condiciones técnicas ni la infraestructura hidráulica y sanitaria para que el municipio pudiera brindar el servicio de agua potable.

Para este reportaje se solicitó entrevista y se envió un cuestionario con las preguntas a representantes del Grupo San Cristóbal, pero no se obtuvo respuesta.

Con casa, pero sin agua

Hacienda San Martín parece un set de película en medio de la zona industrial del sur de la ciudad de Aguascalientes. Fachadas estilo colonial mexicano, decoradas con techos de tejas y vigas de madera, sostenidas por columnas de cantera y áreas verdes con magueyes reciben a quien llega a este desarrollo.

Al entrar al fraccionamiento, el panorama cambia. Los multifamiliares que GEO Casas del Bajío, S.A. de C.V construyó comenzaron a quedarse sin habitantes, después de que la inmobiliaria se declarara en quiebra, en marzo de 2019.

La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano aprobó el proyecto de Hacienda San Martín el 12 de mayo de 2011, de acuerdo con información pública del gobierno. Sería un fraccionamiento urbano de tipo popular que, al terminar de construirse, se entregaría al municipio para que se hiciera cargo de los servicios públicos de agua potable, alcantarillado, limpia, alumbrado público, entre otros.

Ocho años y medio después, el sitio no tiene un pozo propio para abastecerse de agua, tampoco tiene servicio de limpia y las celdas solares que hacían funcionar muchas de sus luminarias públicas se han descompuesto por falta de mantenimiento.

“Hay unas cisternas aquí a la entrada del fraccionamiento; hay un sistema de bombeo en donde descargaban pipas todos los días. Geo se hacía cargo del pago de esas pipas y era la manera de hacernos llegar agua a los domicilios. Pero a partir del 31 de mayo, nos dijeron que ya no podían abastecernos más”, contó Sandra Urrutia, una de las habitantes del fraccionamiento; ella decidió dejar la casa que compró en Hacienda San Martín para rentar en otra zona de la ciudad que sí tuviera agua.

Antes de dejar su casa, Sandra buscó que alguna dependencia municipal llevara agua al fraccionamiento. La Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado (Ccapama) utilizó parte del volumen del pozo de Los Arellano, una comunidad ubicada a un kilómetro del fraccionamiento, para llenar las cisternas de Hacienda San Martín.

Los habitantes de Los Arellano ahora se quejan porque el agua les llega por tandeos.

El proyecto de construcción de Hacienda San Martín fue aprobado por la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano en 2011. En enero de ese año, el órgano municipal de agua le otorgó a Casas Geo la factibilidad de servicios de agua potable condicionada a que la inmobiliaria perforara y equipara “un nuevo pozo profundo en la zona donde las condiciones geohidrológicas lo permitan, de manera que no interfiera con los pozos existentes y de acuerdo con las resoluciones que determine la Comisión Nacional del Agua para ratificar esta factibilidad”.

Alejandra González, una de las vecinas de Hacienda San Martín, recuerda que cuando GEO vendió las casas, prometió que tendrían todos los servicios: “Se necesitaba primero un pozo, que no tenemos. A pesar de eso, les dieron la luz verde para vender las casas. No entiendo”.

Quien visita Hacienda San Martín encuentra ocho grandes tinacos a la entrada del fraccionamiento.
Cuando se inauguró el fraccionamiento, incluso, una fuente adornaba la entrada del lugar.
Casas Geo, empresa que construyó el fraccionamiento, prometió a sus clientes que estaba garantizado el abasto de agua.
Casas en obra negra y servicios de iluminación sin funcionar se observan en Hacienda San Martín.

En el fraccionamiento Barlovento, construido por Grupo San Cristóbal, “el problema de desabasto de agua ha sido muy frecuente, por lo que cada condómino ahora está invirtiendo en comprar un tinaco”, cuenta Benjamín, quien vive en el desarrollo desde 2018.

En Barlovento, cada una de las 799 casas cuenta con 15 metros cúbicos de agua al mes. El pago del agua se incluye en la cuota de 700 pesos que, mensualmente, debe cubrir cada condómino por concepto de mantenimiento del fraccionamiento.

La empresa que administra Barlovento es Agendum, que tiene entre sus accionistas a Luis Fernando Camarena Ávila, director de Grupo San Cristóbal.

A 35 minutos de Barlovento, en el norte de la ciudad de Aguascalientes, en un predio de poco más de 234 mil metros cuadrados, Desarrollos y Construcciones del Centro levanta un nuevo fraccionamiento: La Perla Norte, donde se plantea construir 484 lotes habitacionales, de acuerdo con el proyecto.

Para conseguir la autorización del nuevo fraccionamiento, Desarrollos y Construcciones del Centro utilizó un título de concesión de agua que aún no está a su nombre y que, además, es para uso agrícola. Es decir, un título que obtuvo por transmisión de derechos. Uno más.